In de startblokken voor de Nieuwe Woningwet
Na een ingewikkeld wetgevingsproces – en niet te vergeten, een parlementaire enquête – stonden op 16 april 2015 zowel de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting als de Wet tot wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (ook wel de Novelle genoemd) in het Staatsblad. Beide wetten treden in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. De kans is groot dat beide wetten op 1 juli 2015 in werking treden. Op dat moment zal ook de bij wet behorende algemene maatregel van bestuur, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) in werking treden. Dit besluit vervangt het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en werkt veel bepalingen uit de nieuwe Woningwet verder uit. Het BTIV wordt overigens nog uitgewerkt in ministeriële regelingen die in termijnen worden ingevoerd. Kortom, de nieuwe Woningwet zal spoedig in werking treden en ingrijpende wijzigingen voor woningcorporaties, gemeenten en marktpartijen meebrengen.
Belangrijkste wijzigingen
Wat zijn de belangrijkste wijzigingen? Ten eerste wordt het voorzien in betaalbare huisvesting voor minder draagkrachtigen de kerntaak van woningcorporaties. Buiten deze taakstelling zijn de toegelaten activiteiten van woningcorporaties beperkt. Daarnaast wordt er een onderscheid gemaakt tussen sociale activiteiten (diensten van algemeen economisch belang (DAEB)) en commerciële activiteiten (diensten die niet van algemeen economisch belang zijn (niet-DAEB)). Deze werkzaamheden zullen moeten worden gescheiden. Dat kan door een administratieve scheiding binnen de corporatie of door een juridische splitsing waarbij de niet-DAEB in een aparte entiteit, de woningvennootschap, wordt ondergebracht. Dit kan belangrijke consequenties hebben voor het personeel van de woningcorporatie. Ook wordt het geografisch werkgebied van de woningcorporaties ingeperkt. Gemeenten kunnen een voorstel aan de minister doen om het werkgebied in overeenstemming te brengen met de lokale woningmarkt. Bestaand bezit buiten het geografisch werkgebied mag worden aangehouden, maar daarbuiten mag door de corporatie geen nieuw vastgoed worden ontwikkeld of verworven. Verder kent de nieuwe woningwet een zwaardere rol toe aan gemeenten. Het geografisch werkgebied werd al genoemd, maar gemeenten krijgen bijvoorbeeld ook invloed op het werkterrein en voeren een markttoets uit wanneer corporaties (na een administratieve scheiding) activiteiten willen ontplooien die aan de markt zijn toebedacht. De (prestatie)afspraken tussen gemeenten en corporaties krijgen meer dan voorheen een bindend karakter. De gemeente zal dan wel een volkshuisvestingsbeleid moeten vastleggen. Ten slotte brengt de wet belangrijke wijzigingen mee op het gebied van de governance en het externe toezicht - en in lijn daarmee de informatieverstrekking. Bestuurders en interne toezichthouders kunnen pas worden herbenoemd na een positieve zienswijze van de minister. Informatieverstrekking krijgt een proactief karakter en het externe toezicht wordt belegd bij de nieuwe Autoriteit Woningcorporaties.
Hieraan kan worden toegevoegd dat straks zowel de minister als huurders bij de Ondernemingskamer een enquêteverzoek met betrekking tot de corporatie kunnen indienen.
En nu?
Duidelijk is dat de nieuwe Woningwet het speelveld aanzienlijk wijzigt. Er vindt een herordening plaats die niet alleen consequenties heeft voor woningcorporaties, maar voor alle partijen die op de één of andere manier bij de volkshuisvesting betrokken zijn. Een deel van die wijzigingen treedt onmiddellijk in werking, bijvoorbeeld ten aanzien van het toezicht. Voor de administratieve scheiding of juridische splitsing van de sociale en commerciële activiteiten – de DAEB en niet-DAEB – krijgen corporaties na inwerkingtreding van de nieuwe Woningwet anderhalf jaar de tijd. Misschien een wat lange periode om met een stopwatch bij te houden, maar de klok gaat toch tikken.
Tijd dus voor corporaties om na te denken over hun bezit en de opgaven waar zij nu en in de toekomst voor staan. Vervolgens aan hen ook de uitdaging om dit te vertalen in de nieuwe structuur van hun organisaties. Of dit nu gaat leiden tot grootschalige verkoop van niet-DAEB bezit, strategisch voorsorteren in samenwerkingsverbanden, of slechts tot een consolidatie van het huidige bezit in een nieuwe vorm, zal per corporatie verschillen.
Het is helder dat woningcorporaties terug moeten naar hun kerntaak: de huisvesting van huurders met een smalle beurs. Die taak rust van oudsher op de woningcorporaties en is op zichzelf niet het meest spannende deel van de aanstaande nieuwe wet. Interessanter wordt het om te zien hoe corporaties, gemeenten en marktpartijen omgaan met activiteiten die zowel DAEB als niet-DAEB omvatten. Zolang het streven blijft naar gemengde wijken en diversiteit, en leefbaarheid en het bieden van kansen op de agenda blijven staan, zal er nog steeds behoefte zijn aan stedelijke herstructurering die meer omvat dan alleen sociale huur. Corporatiebezit staat immers niet op zichzelf. Als het goed is, staan de corporaties dat ook niet, maar zullen zij in samenwerking met gemeenten en marktpartijen blijven inspelen op maatschappelijke behoeften. Kortom, de startblokken in!
Elmer van der Kamp, Senior advocaat vastgoedrecht bij Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn
Laatste nieuws
- 25-04-2024 19:50 Tweede Kamer stemt in met Wet betaalbare huur
- 25-04-2024 17:23 Deze amandementen voor de Wet betaalbare huur zijn aangenomen
- 25-04-2024 14:59 ‘Een nieuwe generatie neemt het stokje over in de vastgoedtop’
- 25-04-2024 14:30 Deze projecten krijgen een bijdrage uit de laatste ronde Woningbouwimpuls
- 25-04-2024 14:20 BPD en 'thuis kopen voormalig Rabobankkantoor Eindhoven
- 25-04-2024 14:10 Onderzoekers: 'Jubelton werkte overbieden in de hand'
- 25-04-2024 14:00 KKR neemt moederbedrijf Hans Anders over van 3i
- 25-04-2024 11:15 Topvacature: Zelfstandige (kandidaat) makelaars voor uitbreiding naar landelijke dekking
- 25-04-2024 10:54 Blauwhoed en Koers tekenen voor 158 sociale en middeldure huurwoningen
- 25-04-2024 10:52 KPMG-rapport: Politieke inmenging en rentestijgingen grootste belemmeringen voor vastgoedbedrijven
- 25-04-2024 10:18 Radio VJ: 'We hebben de financieringsmarkt verslagen, waarom denkt iedereen dan dat de bank dicht is?'
- 25-04-2024 09:35 Meerderheid Kamer wil planbatenheffing tegen speculatie grondprijzen
- 25-04-2024 08:55 Garbe realiseert build to suit logistieke ontwikkeling op XL Business Park in Almelo
- 25-04-2024 08:39 Zes bedrijven krijgen typegoedkeuring voor modulaire woningen
- 25-04-2024 08:11 Winkelleegstand loopt op naar ruim 8 procent
- 24-04-2024 23:44 Kritische Keijzer en De Groot willen meer tijd voor huurwet: ‘Onderbouwing rammelt aan alle kanten’
- 24-04-2024 16:07 Ingenieursbureau verlengt en breidt uit in Poortugaal
- 24-04-2024 15:51 Rudy Ligtenberg nieuwe directeur-bestuurder Mijande Wonen
- 24-04-2024 15:30 Gera Esser ad interim directeur-bestuurder Rondom Wonen
- 24-04-2024 15:21 Samsonite opent winkel aan Koningsplein in Amsterdam
- 24-04-2024 15:06 Capital Value pleit voor indexatie van WWS met CPI+1 procent
- 24-04-2024 15:00 Fentener van Vlissingen investeert weer in Kate Innovations
- 24-04-2024 14:20 Pets Place opent in voormalig BCC-pand in Lelystad
- 24-04-2024 13:14 Eerste Kamer verdeeld over aanpak woningmarkt door De Jonge
- 24-04-2024 12:28 Alternatieve financiers nemen steeds meer de rol van banken over bij buy-to-let
- 24-04-2024 12:11 Zo verduurzaamt TNO 205.000 m2 vastgoed, van kantoren tot laboratoria
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.