Lessen voor echte PPS-en
Recent werd in een conferentie over gebiedsontwikkelingsproject Saendelft geconcludeerd dat echte PPS-en nog steeds zullen blijven voorkomen. Echte PPS-en onderscheiden zich van andere doordat de risico’s voor het project niet worden verdeeld tussen de publieke en private partij, maar gezamenlijk risico wordt genomen. Dit onderscheid is van belang omdat het delen van risico’s of het verdelen daarvan verschil uit maakt in het samenwerkings- en conflictgedrag. Hoe kunnen schadelijke conflicten worden voorkomen?
Louis Lousberg van de TUDelft gaat in op conflictgedrag in echte PPS-en en behandelt de resultaten van een promotieonderzoek naar maatregelen om schadelijke conflicten daarin te voorkomen.
Conflicten
Conflicten zijn fascinerend. Zeker als ze voorkomen in een zakelijke omgeving. Daar is het, althans binnen de westerse cultuur, ‘not-done’ om veel emotie te tonen. In een zakelijke omgeving kan het voorkomen dat onder het pittige, maar relatief rustig uitgesproken meningsverschil een innerlijke werkelijkheid bij de gesprekspartner(s) schuil gaat waar de metafoor ‘kokend van woede’ op van toepassing is. Soms gaat het zakelijk leven dan gewoon verder, maar soms ook niet.
Is ruzie erg?
Conflicten kunnen zowel positieve als negatieve effecten hebben. Zo kan een stevig en constructief uitgevochten meningsverschil een positieve bijdrage leveren en daarmee functioneel zijn. Daarentegen kunnen sociaal emotionele conflicten destructief en daarmee disfunctioneel zijn. In dit artikel wordt ervan uitgegaan dat een conflict disfunctioneel is als niet argumenteren, maar winnen of verliezen de kernvraag is geworden. Bij deze conflicten wordt geen door allen gewenst gezamenlijk resultaat bereikt en is sprake van ongewenste vertraging of -afbreuk van de relatie. Dit kan leiden tot schade aan het project.
Onderzoek
Terug naar Saendelft. Saendelft is één van de tien cases die zijn onderzocht naar wat er in de praktijk wordt gedaan om er voor te zorgen dat er geen disfunctioneel conflict ontstaat waarin winnen of verliezen de kernvraag is geworden. Alle tien cases zijn cases waarbij een conflict dermate hoog is opgelopen dat het maar nèt goed is gegaan. Het zijn allemaal gebiedsontwikkelingsprojecten in echte PPS-en met een investeringsniveau van meestal meer dan 100 miljoen euro. De in de cases onderzochte periode is telkens die van onderhandelingen voorafgaand aan het realisatiecontract.
Lessen
Wat uit het onderzoek naar voren komt, is dat de maatregelen die in de cases genomen zijn om disfunctionele conflicten te voorkomen, enerzijds te maken hebben met de economische haalbaarheid van het project –logisch, want de onderhandelingen voorafgaand aan het realisatiecontract gààn daarover- maar nadrukkelijk anderzijds ook met de sociale relatie. Hoewel er sprake is van een zakelijk samenwerkingsverband, blijkt het persoonlijke, vaak zelfs informele een cruciale rol te spelen.
In de ene PPS verliep de samenwerking gemiddeld genomen in een positief, coöperatief klimaat, terwijl in de andere dat klimaat neigde naar een negatief, competitief klimaat. Bekend is dat de belangrijkste reden voor een negatief klimaat een gebrek is aan ‘doelconvergentie’; partijen zitten er met tegengestelde oogmerken in. Uit het onderzoek blijkt dan ook dat juist het op zijn minst bespreken van elkaars doelstellingen, hèt startpunt is van een coöperatief samenwerkingsklimaat. Daarbij gaat het erom van elkaar te weten ‘hoe je er persoonlijk in zit’ of ‘dat je er allebei iets moois van wilt maken, wat een belangrijke rol kan spelen als het moeilijk wordt: waar hou je, als alles instort, waar hou je elkaar op vast?’.
Tevens blijkt dat je dat samenwerkingsklimaat moet onderhouden door persoonlijk/ informeel contact ‘bijvoorbeeld één keer per jaar op excursie gaan naar een vergelijkbare locatie, ook in een conflictsituatie, wethouder mee…’, door ‘te bellen aan de rand van de dag om af te stemmen en fine te tunen’ of door ‘gezamenlijk mijlpalen te vieren’.
In een gemiddeld naar negatief neigend samenwerkingsklimaat werden dergelijke maatregelen ook wel genomen, maar minder. En, toen puntje bij paaltje kwam –tijdens het conflict- sloeg dit klimaat door naar een negatief klimaat bij een vrijwel geheel gebrek aan sturing op de sociale relatie.
Uiteindelijk zijn partijen in een negatief samenwerkingsklimaat ook uit het conflict gekomen, maar dat negatieve klimaat kent haar prijs. In een negatief klimaat blijkt hoofdzakelijk gestuurd te worden op het innemen van posities zoals dreigen met de mogelijkheid het project met een andere partij te gaan doen of laten ingrijpen van bovenaf door de minister te laten bellen met de tegenpartij en worden inhoudelijke maatregelen niet meer onderzocht. In een positief samenwerkingsklimaat daarentegen blijkt nadrukkelijk wel gestuurd te worden op de sociale relatie én wordt een rijkdom aan inhoudelijke maatregelen onderzocht en genomen; bijvoorbeeld door omzetting naar andere functies van gebouwen, het risico van de andere partij over te nemen, het manipuleren van de cashflow of zelfs de verkoop van een deel van het plan aan een derde. Investeren in een positief samenwerkingsklimaat door bewust te sturen op de sociale relatie blijkt dus veel waard.
Auteur Louis Lousberg is zelfstandig project manager en daarnaast docent-onderzoeker aan de TUDelft, Design- and Construction Management, gespecialiseerd in project management.
1) Het promotieonderzoek ‘Sturen op haalbaarheid en relatie-Interventies om disfunctionele conflicten bij Publiek Private Samenwerking in ruimtelijke ontwikkelingsprojecten te voorkomen’ is te verkrijgen bij L.H.M.J.Lousberg@TUDelft.nl.
Laatste nieuws
- 03-05-2024 16:51 De Jonge wil meer rijkshubs in de regio
- 03-05-2024 15:06 Heeneman & Partners koopt portefeuille maatschappelijk vastgoed
- 03-05-2024 14:32 Meld je nu aan voor de training ‘Klimaatrisico’s bij woningcorporaties’
- 03-05-2024 14:23 Rijschool huurt 1.945 m2 bedrijfsruimte in Nieuw-Vennep
- 03-05-2024 14:10 Jongerius Invest koopt kantoorpand in Houten voor transformatie
- 03-05-2024 14:02 Welk recht is van toepassing bij bestemmingsplan op aanvraag?
- 03-05-2024 13:29 Regulering van de huurwoningmarkt in deze tijd is uitponddroom voor beleggers
- 03-05-2024 13:23 Schrijf u in bij Solid Public en vervul de vastgoeduitdagingen van de publieke sector!
- 03-05-2024 12:57 RAI Amsterdam wil complex herontwikkelen en richt vennootschappen op
- 03-05-2024 11:52 Topvacature: Medewerker vastgoedsturing bij Woonstad Rotterdam
- 03-05-2024 11:17 Leiden huurt deel van zorgcentrum voor opvang Oekraïense vluchtelingen
- 03-05-2024 11:13 Gemeenteraad Haarlem stelt bestemmingsplan voor Beatrixplein vast
- 03-05-2024 11:00 Bedrijfsgebouw in Almere wisselt van eigenaar via onderhandse verkoop
- 03-05-2024 10:47 Bestemmingsplan voor ontwikkeling Schiedamse bedrijventerreinen 's-Graveland en Spaanse Polder onherroepelijk
- 03-05-2024 10:39 Dodewaard krijgt er zeker 180 woningen bij
- 03-05-2024 10:12 Reales koopt bedrijfsgebouw aan de Groningenhaven 1 in Nieuwegein
- 03-05-2024 08:45 Bedrijfscomplex in Deventer verkocht
- 03-05-2024 08:37 Co-working concept De Stadstuin huurt ruim 5.000 m2 in Dalton Office Park
- 02-05-2024 16:40 Bouwkavels tussen de landerijen te koop voor ontwikkeling of belegging
- 02-05-2024 16:39 ComfortZone Offices koopt en renoveert kantoor in Den Bosch
- 02-05-2024 14:55 Nobian huurt 1.280 m2 in The Gallery op de campus van de Universiteit Twente
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.